LE INFILTRAZIONI NEGLI IMMOBILI DATI IN LOCAZIONE: CHI RISPONDE DEI DANNI?
Come già evidenziato, l’art. 2051 c.c. stabilisce che “ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Tuttavia, se si tratta di immobili dati in locazione, c’è qualche problema in più, poichè a seconda della tipologia della causa, ne risponde o il proprietario o il conduttore, in quanto entrambi custodi con diverso potere di intervento sul bene
Ci spieghiamo meglio.
Se l’infiltrazione o umidità è causata da un problema di manutenzione ordinaria ne risponde il conduttore che in quanto custode del bene deve averne cura limitatamente alla sua sfera di custodia; se invece è connessa alla manutenzione straordinaria, ne risponde esclusivamente il proprietario.
In definitiva, in caso di locazioni, secondo la Corte di Cassazione, terza sezione civile, con la sentenza 21788/2015 la responsabilità tra locatore e conduttore va verificata a seconda che gli impianti siano esterni o interni.
“Il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi la custodia delle strutture murarie degli impianti in esse inglobati è responsabile in via esclusiva ai sensi deglia rt. 2051 e 2053 cod. civ. dei danni arrecati a terzi da tali strutture; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità ai sensi dell’art.2051 civ. cod. per i danni arrecati arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri ( Cass. nr.24737/2007).”
Nel caso trattato da tale autorità, IL CTU constatava che l’infiltrazione derivava dalla rottura di un flessibile esterno all’immobile, pertanto secondo la Cassazione, atteso che il rapporto di custodia presuppone l’esercizio di un potere effettivo sulla stessa, la responsabilità era da attribuirsi esclusivamente al conduttore in quanto trattandosi di un flessibile visibile ed esterno, non implicante demolizioni, esso non faceva parte dell’impianto idrico interno.
Il conduttore aveva quindi il potere e di conseguenza l’obbligo di intervenire per sistemare il tubo del flessibile esterno e di fare i controlli necessari.
Dalla lettura di tali interventi giurisprudenziali, emerge un dato molto chiaro: la manutenzione dei beni immobili che siano abitazioni singole, condomini, beni pubblici come scuole o edifici di altra destinazione e finalità, è in ogni caso fondamentale non solo per evitare danni rilevanti ma anche spese ingenti per risolvere il problema.
Il CONTRATTO DI APPALTO: DIFFORMITÀ E VIZI DELL’OPERA
Tra le diverse cause delle infiltrazioni e dell’umidità possono esserci lavori di costruzione o ristrutturazione non eseguiti a regola d’arte da parte della ditta incaricata.
La normativa di riferimento di cui riportiamo di seguito le norme principali è regolata dal codice civile.
Art. 1667 – Difformità e vizi dell’opera
“L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore.
Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna”
Art.1668- Contenuto della garanzia per difetti dell’opera
“Il Committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore , oppure
che il prezzo sia proporzionalmente diminuito , salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore.
Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.
art. 1669 Rovina e difetti di cose immobili.
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per lorio natura a lunga durata, se, nel corso dei dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è ritenuto responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta denunzia entro un anno dalla scoperta
Il diritto del Committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
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